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Die 5 häufigsten Gründe für eine Mietminderung – Beispiele aus der Anwaltspraxis

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung dem Mieter in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu überlassen. Er muss die Wohnung auch während des Mietverhältnisses in diesem Zustand erhalten. Bemerken Sie Mängel, dürfen Sie den Vermieter auffordern, diese zu beseitigen. Wichtig für Mieterinnen und Mieter ist es, den Vermieter zunächst über den Mangel zu informieren. Ihm muss die Möglichkeit gegeben werden, die Schäden zu reparieren. Denn wenn er nicht von dem Mangel wusste, gibt´s auch kein Recht auf geringere Miete.

Achtung! Ich rate nie zur selbständigen Minderung, sondern immer zur Mangelanzeige und Zahlung der vollständigen Miete unter Vorbehalt. Bei einer Mietrückforderung, die man dann nach Mangelbeseitigung durchführen kann, besteht kein Kündigungsrisiko. Die folgenden Beispiele sind daher als Richtsätze für solche Rückforderungen zu verstehen und nicht als Anstiftung zum sofortigen Mindern.

Geruch

Rabatz mit dem Kettenraucher von unten: Ihr Nachbar raucht Kette und bei Ihnen in der Wohnung stinkt´s gewaltig? Hier könnte es sich lohnen, sich mit der Hausverwaltung in Verbindung zu setzen. Denn Gerichte haben bei starker Geruchsbelästigung schon eine Minderung von 3-5 % Prozent genehmigt. Zum Beispiel das Landgericht Berlin (AZ.: 65 S 362/16).

Schimmel

Auch Schimmel in der Wohnung kann zu einer Mietminderung berechtigen. Allerdings müssen Sie hier aufpassen. Unter Umständen kann der Vermieter behaupten, dass der Schimmel durch eine falsche Lüftung entstanden ist und er nichts für den Schimmel kann. Zum Beispiel in dem Urteil vom LG Köln, Urteil vom 14.02.2017 – (AZ 211 C 315/14). Dort hatte die Mieterin Schimmel in der Dusche. Das Gericht ließ sie abblitzen.

Wenn der Schimmel baulich bedingt ist und dadurch der Keller schimmelt, kann es unter Umständen eine Mietminderung von 5 % geben. Wie zum Beispiel in dem Urteil AG Aachen, Urteil vom 28.10.2016 – (AZ 121 C 73/15). Der Vermieter wurde vom Gericht verpflichtet den Keller trocken zu legen.

Lärm

Die partywütige Hipster-WG von nebenan sorgt für schlaflose Nächte oder die Bauarbeiten im Haus ruinieren Ihre Home-Office Tage: Bei Lärm im Haus sollten Sie sich nicht mit der Situation zufriedengeben und schnell etwas unternehmen.

Zum Beispiel gewährte das LG Berlin in seinem Urteil vom 16.6.2016 (AZ 67 S 76/16) eine Mietminderung in Höhe von 20 % bei starkem Baulärm, Staub und Dreck sowie starker Erschütterungen durch eine Baustelle nebenan.

Tiere

Bei Ratten in der Wohnung kann eine Minderung von bis zu 80 % gerechtfertigt sein. Dies entschied das Amtsgericht Dülmen in seinem Urteil vom 15.11.2012 (AZ 3 C 128/12). Bei Ratten im Hof sind bis zu 10 % drin. Amtsgericht Aachen, Urteil vom 19.04.2000 (AZ 5 C 5/00) Dies dürfte wohl in einigen Berliner Häusern der Fall sein…

Strom- und Wasserversorgung

Wenn die komplette Strom- und Wasserversorgung ausfällt, müssen Sie überhaupt keine Miete zahlen. Dies entscheid Landgericht Berlin, Beschluss vom 18.08.2002 (AZ 67 T 70/02).

Wenn der Strom ausfällt, weil der Versorger unberechtigt die Leitung kappt, kann der Vermieter dann nichts dafür. (BGH, Urteil vom 15.12.2010 -AZ VIII ZR 113/10). Tipp: Unter Vorbehalt zahlen und klären, ob wirklich der Vermieter schuld ist. In dem Urteil hatte der Mieter leider seine Wohnung verloren!

 

Sollten Sie weitere Fragen zu Mietmängeln haben, berate ich Sie gerne.

 

2018

Schwarzfahren in Bahn und Bus – Das dürfen Kontrolleure

Jeder oder Jedem ist es wahrscheinlich schon einmal passiert: Man sitzt in Bahn oder Bus und hat ganz vergessen, sich ein Ticket zu lösen. Der Kontrolleur kommt in den Waggon und möchte die Fahrkarte sehen. Doch was genau darf er eigentlich und was nicht – Hier eine kurze Zusammenfassung über die wichtigsten Fragen zum Thema Schwarzfahren.

Festnahmerecht - Darf der Kontrolleur mich festhalten?

Der Irrglaube, dass der Kontrolleur in der Bahn oder U-Bahn kein Festnahmerecht hat, ist weit verbreitet. Schließlich ist er ja kein Polizist. Doch tatsächlich gibt es für Jedermann ein Festnahmerecht. Also nicht nur die Person die die Fahrkarten kontrolliert, sondern auch andere Passagiere könnten einen Schwarzfahrer festhalten. Um ein Festnahmerecht ausüben zu dürfen, muss der Täter auf frischer Tat betroffen sein. Schwarzfahren heißt im Fachjargon „Erschleichen von Leistungen“ und wird nach dem Strafgesetzbuch mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit einer Geldstrafe bestraft. Jedermann hätte somit das Recht, eine Person ohne Ticket bis zum Eintreffen der Polizei festzuhalten.

Nach Ausstieg Kontrollieren – Anschlusszug verpasst durch die Kontrolle

Auch in Berlin nicht ganz unüblich ist es, dass alle Fahrgäste beim Ausgang gestoppt werden, und erst aus dem Bahnhof gehen dürfen, wenn sie ihr Fahrticket vorgezeigt haben. Unter Umständen verpasst man dann den Anschlusszug und muss auf den nächsten warten. Auch das ist erlaubt. Natürlich darf die Kontrolle nicht länger dauern als erforderlich. Der Bahnsteig darf nämlich nur mit einem gültigen Fahrticket betreten werden, deswegen kann man auch auf dem Bahnsteig kontrolliert werden.

Ausweis fordern

Grundsätzlich gibt es in Deutschland keine Pflicht, immer einen Ausweis mit sich zu führen. Beim Bahnfahren kann dies jedoch erforderlich sein. Wenn das Ticket nur in Kombination mit einem „amtlichen Ausweisdokument“ gültig ist, darf man auch zum Vorzeigen des Ausweises aufgefordert werden.

Jedoch müssen auch die Personen, die die Kontrolle durchführen, einen Ausweis vorzeigen können. Danach kann man auch fragen oder bitten.

60 Euro Strafe für Hund oder Fahrrad

Für Schwarzfahren wird bei der Bahn eine Vertragsstrafe in Höhe von 60 Euro fällig. Diese kann auch dann erhoben werden, wenn zwar die Person ein Ticket hat, der mitfahrende Hund oder das Fahrrad jedoch nicht.  Doch aufgepasst – die Strafe sollte niemals bar vor Ort gezahlt werden. Möglicherweise ist nämlich nur eine Bearbeitungsgebühr von 7 Euro fällig, wenn man beispielsweise sein Ticket zwar dabei hat, den Ausweis aber nicht. Bei Kartenzahlung sollte man sich immer auch eine Quittung mitgeben lassen, um im Zweifel die Zahlung beweisen zu können.

Bei Streit mit der Schaffnerin oder dem Kontrolleur gibt es auch eine bundesweite Schlichtungsstelle für den öffentlichen Personenverkehr, die kontaktiert werden kann.

Darf ich fremde Menschen auf mein Ticket „mitnehmen“

Grundsätzlich dürfen auch fremde Menschen auf das Ticket „mitgenommen“ werden, wenn die Tarifbedingungen dies vorsehen, wie z.B. bei einem Gruppenticket. Jedoch sollte diese genau genommen schon am Bahnsteig geklärt werden und nicht erst dann wenn die Kontrolle durchgeführt wird.

2018

Die 8 häufigsten Irrtümer zum Thema Diebstahl

Hier eine kurze Übersicht über die häufigsten Missverständnisse zum Delikt des Diebstahls.

„Ist es auch ein Diebstahl, wenn ich vom Ladendetektiv beim Einstecken der Sache beobachtet werde?“

  • Ja, denn Diebstahl ist kein heimliches Delikt, auch wenn man beobachtet wird ist eine Strafe von bis zu 5 Jahren oder Gelstrafe möglich.

„Wenn ich die Sache in meine Jacke gesteckt, den Laden aber noch nicht verlassen habe, ist es kein Diebstahl.“

  • Falsch, denn da die Ladeninhaberin nun keine Möglichkeit mehr hat auf den Gegenstand zuzugreifen, liegt auch darin bereits ein Diebstahl.

„Die Sache wird für eine andere Person geklaut und nicht für die eigene Benutzung, also kann ich auch nicht bestraft werden!“

  • Falsch, auch wenn man die Sache für eine andere Person mitgehen lässt, liegt darin ein Vergehen.

„Mundraub ist nicht strafbar!“

  • Auch dies ist ein weitverbreiteter Irrglaube. Auch wenn eine Speise direkt aufgegessen wird handelt es sich um einen Diebstahl. Sich am nachbarlichen Kirschbaum satt zu essen oder im Restaurant mal am Nebentisch probieren kann also nicht nur zu Problemen mit den Mitmenschen, sondern auch mit der Polizei oder Staatsanwaltschaft führen.

„Ein nicht angeschlossenes Fahrrad kann einfach mitgenommen werden.“

  • Falsch, auch dies ist ein strafbarer Diebstahl. Wenn ein Fahrrad zusätzlich mit einem Schloss gesichert ist, und dieses dann gewaltsam geöffnet wird, handelt es sich sogar um einen schweren Diebstahl. Dieser hat ein höheres Strafmaß als der einfache Diebstahl. Es sind bis zu 10 Jahre Gefängnis oder Geldstrafe möglich.

„Ich finde einen Gegenstand und behalte diesen, anstatt ihn zu einem Fundbüro zu bringen.“

  • Dieses Verhalten kann unter Umständen eine Strafbarkeit wegen Unterschlagung begründen. Also die Sache besser zum Fundbüro oder zur Polizei bringen. Für ehrliche Menschen kann sich dies sogar besonders lohnen, denn es gibt einen Anspruch auf Finderlohn in Höhe von 5 Prozent des Wertes der gefundenen Sache.

„Ich habe nur eine Kleinigkeit mitgehen lassen, z.B. das Handtuch im Hotel. Kann ich dafür überhaupt bestraft werden?“

  • Ja, eine Bestrafung ist grundsätzlich möglich. Zwar wird bei Gegenständen, die weniger als 50 Euro Wert sind, das Verfahren meist eingestellt. Jedoch geschieht dies nur bei Ersttätern. Wenn schon mehrere Straftaten begangen wurden, kann auch bei einem geringen Wert des gestohlenen Gegenstandes eine Bestrafung erfolgen. Wenn die geringwertigen Gegenstände bei der Arbeit geklaut werden, kann dies sogar arbeitsrechtliche Konsequenzen wie eine Abmahnung zur Folge haben. Sogar eine geklaute Klopapierrolle oder Wasserflasche können somit die Kündigung ermöglichen. Bei der Arbeit also am besten alles so stehen lassen, wie es ist.

„Ermittlungsverfahren wegen Diebstahl werden von der Staatsanwaltschaft immer eingestellt“

  • Nein, auch dies ist ein weitverbreiteter Irrglaube. Zwar wird ein Großteil der „kleineren“ Delikte von der Staatsanwaltschaft eingestellt, doch auch bei einem einfachen Diebstahl ist eine Strafe von bis zu 5 Jahren oder Geldstrafe möglich. Wenn die beschuldigte Person schon mehrere – auch kleinere - Straftaten begangen hat, ist eine Verurteilung sogar sehr wahrscheinlich.

 

2018

Neues Urteil: Darauf müssen Sie achten, wenn sie Arbeitslosengeld II beziehen und Geld geliehen bekommen.

Geldeingänge können den Leistungsanspruch verringern.

Beziehen Sie Arbeitslosengeld II und erhalten nach Antragstellung Geld, gibt es auch entsprechend weniger Geld vom Jobcenter. Bekommt man also z.B. 800 EUR Arbeitslosengeld II und bekommt von den Eltern nochmal 200 EUR überwiesen, so verringert sich der Leistungsanspruch um etwa diesen Betrag. Das gilt natürlich genauso für Bargeld.

 

Haben Freunde und Verwandte also gar keine Möglichkeit einem Arbeitslosen finanziell zu helfen?

Um den Leistungsanspruch nicht zu verringern, können Freunde und Verwandte mit Geld in Form eines Darlehens aushelfen. Darlehen gelten nicht als Einkommen und mindern deshalb auch nicht den Leistungsanspruch. Denn Sie müssen ja schließlich auch irgendwann zurückgezahlt werden. Doch welche Anforderungen gelten, damit das Jobcenter einen Zahlungseingang als Darlehen akzeptiert? Das hat das Landesozialgericht Niedersachsen-Bremen im April 2018 noch einmal klargestellt.

 

Worum ging es in dem Urteil?

Das Jobcenter hatte von einer Familie das über mehrere Monate ausgezahlte ALG II zurückgefordert. Es ging dabei um knapp 4000 EUR. Begründet hat das Jobcenter die Rückforderung mit größeren Geldsummen, die die Familie während der Bezugsdauer erhalten hatte. 

Der spektakuläre Hintergrund: Die Familie hatte aus Bahrain, Libyen und den Vereinigten Arabischen Emiraten insgesamt 117.000 EUR in 39 Teilbeträgen erhalten. Daraufhin wurde von der Staatsanwaltschaft auch eine Strafverfahren wegen Geldwäsche durchgeführt.

Die Familie behauptete, es habe sich bei dem Geld jeweils um zinslose Kredite gehandelt. Es handele sich um eine Hilfestellung von zwei wohlhabenden Freunden aus Bahrain, die einen florierenden Vogelhandel mit Hühnern, Tauben und Sittichen betrieben. Dabei müsse die Familie über Mittelsmänner monatlich nur 200 EUR in Bar zurückzahlen. Ein schriftlicher Vertrag soll nicht existiert haben.

 

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Landessozialgericht hat entschieden, dass die 117.000 EUR nicht als Darlehen anzusehen sind. Die Kläger hätten nicht nachweisen können, dass es sich tatsächlich zum ein Darlehen mit Rückzahlungsverpflichtung gehandelt habe. Gegen ein Darlehen spreche, dass kein schriftlicher Vertrag besteht. Ebenso hätte die Familie es versäumt einen plausiblen Grund anzugeben, weshalb man Ihnen ein so großes Darlehen gewährt haben soll. In Wirklichkeit habe es sich zumindest teilweise um eine Schenkung gehandelt, die bloß als Darlehen verschleiert werden sollte. Die Rückforderung des Jobcenters sei folglich rechtmäßig.

 

Was gilt es also bei Darlehen zu beachten?

Wenn Sie z.B. von Freunden ein Darlehen erhalten, sollten Sie unbedingt Folgendes beachten: Setzen Sie einen schriftlichen Vertrag auf. Aus diesem sollte hervorgehen, wie hoch das Darlehen ist, wie die Rückzahlung zu erfolgen hat und wann der Vertrag geschlossen wurde.

Denn die Darlehensgewährung muss eindeutig von einer verschleierten Schenkung oder einer verdeckten Unterhaltsgewährung abzugrenzen sein. Außerdem sollten Sie dem Jobcenter plausibel erklären können, wieso Sie das Darlehen erhalten haben. Bei 117.000 EUR kann man da schon einmal in Erklärungsnot geraten. Ein Darlehen als Hilfestellung von Freunden ist aber durchaus ein plausibler Grund.

2018

Darf man Krankengeld beziehen und gleichzeitig in den Urlaub fahren?

Wer erhält überhaupt Krankengeld?

Wenn ein Arbeitnehmer arbeitsunfähig erkrankt ist, erhält er zunächst für bis zu 6 Wochen eine Entgeltfortzahlung im Krankeitsfall von seinem Arbeitgeber. Ab der sechsten Woche muss der Arbeitgeber nicht mehr zahlen und die gesetzliche Krankenkasse springt ein: Sie zahlt dem Erkrankten ein Krankengeld. Das Krankengeld beträgt 70 % des vorherigen Bruttogehalts, aber höchstens 90 % der vorherigen Nettogehalts. 

 

Was darf man während der Krankschreibung alles machen?

Für Bezieher von Krankengeld gilt der Grundsatz: Kranke sollen sich so verhalten, dass sie wieder gesund werden. Das bedeutet auch, alles sein zu lassen, was die eigene Genesung behindert. Man muss sich also als Kranker nicht zu Hause aufhalten. Oft können zum Beispiel Spaziergänge, Sport oder das Treffen von Freunden bei der Genesung helfen. Aber darf man auch Krankengeld beziehen und in den Urlaub fahren?

 

Krankengeld und Urlaub in Deutschland

Innerhalb Deutschlands darf sich ein Bezieher von Krankengeld aufhalten, wo er möchte. Das gilt jedenfalls, solange das seine Genesung nicht gefährdet. Ein Urlaub in den Bergen oder am Meer kann für so manche Erkrankung eine echte Wohltat sein! Und dazu muss man nicht einmal die Krankenkasse um Erlaubnis fragen. Eins muss man aber beachten: Man sollte für die Krankenkasse telefonisch und postalisch erreichbar bleiben. Für die Post empfiehlt es sich deshalb entweder einen Nachsendeantrag zu stellen oder eine Vertrauensperson zu bitten, während des Urlaubs den Briefkasten durchzusehen.

 

Krankengeld und Urlaub im Ausland

Aber darf man auch Krankengeld beziehen und Urlaub im Ausland machen? Im Prinzip schon. Man muss bloß darauf achten, vorher die Zustimmung seiner Krankenkasse einzuholen. Denn sonst hat man während des Urlaubs keinen Anspruch auch Krankengeld mehr.

 

Und was kann man tun, wenn die Krankenkasse nicht zustimmt?

Verweigert die Krankenkasse die Zustimmung, kann man dagegen Widerspruch und Klage einlegen. Das hat vor Kurzem ein mutiger Bezieher von Krankengeld getan und vom Sozialgericht Karlsruhe recht bekommen.

Der Mann war längerfristig erkrankt und wollte mit seiner Familie am Mittelmeer Urlaub im Ferienhaus machen. Er legte seiner Krankenkasse auch eine ärztliches Attest vor, das seine Reisefähigkeit bestätigte. Trotzdem verweigerte die Krankenkasse ihm die Zustimmung zum Urlaub. Das begründete sie damit, dass sich die Krankheit im Urlaub möglicherweise verschlechtern könne. Das Sozialgericht hat nun entschieden, dass die Krankenkasse rechtswidrig gehandelt hat. Denn die Krankenkasse habe die möglichen gesundheitlichen Vorteile des Urlaubs nicht ausreichend berücksichtigt. Das Gericht stellte dabei klar, dass die Krankenkasse die Zustimmung nur verweigern darf, wenn die Arbeitsunfähigkeit im Ausland nur schwierig festgestellt werden kann. Wurde die Arbeitsunfähigkeit aber schon in Deutschland für die gesamte Dauer des Urlaubs festgestellt, darf die Krankenkassen die Zustimmung nicht verweigern.

Interessant; Auch ein Umzug in ein EU-Ausland wie z.B. Spanien muss den Krankengeldanspruch nicht durchstreichen.

Was ist davon zu halten?

Das Urteil ist natürlich zu begrüßen und macht Mut. Kranke wissen selbst meist am besten, welcher Urlaub gut für sie ist. Deshalb sollte man sie auch in der Wahl des Reiseziels nicht unnötig einschränken. Für manchen wird die gute Mittelmeerluft Wunder wirken! Wem die Krankenkasse die Zustimmung trotz eines ärztlichen Attests verweigert, der sollte sich wehren. Das bedeutet Widerspruch und notfalls Klage einzulegen.

2018