Februar 2020

Kündigung bei Verzug der Mietzahlung?

Verzug bei der Mietzahlung

Gerät der Mieter einer Wohnung zweimal hintereinander in Verzug, die Miete zu zahlen, so gilt dies grundsätzlich als wichtiger Grund, eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen, § 543 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BGB. Entgegen der Bestimmung für sonstige Verletzungen von Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, ist in diesem Fall keine vorherige Abmahnung durch die Vermieterin erforderlich, § 543 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 BGB.

Wann gilt die Miete als zu spät gezahlt?

Wann genau die Miete als zu spät gezahlt gilt, hat der BGH in einem Urteil klargestellt.
Gemäß § 556b Abs. 1 BGB muss die Miete zu Beginn – spätestens jedoch bis zum dritten Werktag – des jeweiligen Monats entrichtet werden. Dabei reicht es aus, wenn der Mieter am dritten Werktag den Überweisungsauftrag erteilt. Das Geld muss also nicht am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Die Kündigung eines Vermieter, die dies unterstellte und aus diesem Grund erfolgte, ist unwirksam.

Keine Berechtigung zur Kündigung, wenn Miete zwischenzeitlich erhalten

Der wichtige Grund, der die Vermietung zur fristlosen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags berechtigt, entfällt, wenn sie die Miete in der Zwischenzeit erhalten hat. Es gilt gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 BGB also, dass die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn die Miete zwar zu spät überwiesen wurde, die Vermieterin diese allerdings vor Erklärung der Kündigung des Mietvertrags erhalten hat.

Eine Klausel in einem Mietvertrag ist unwirksam, wenn sie von dieser gesetzlichen Regelung negativ abweicht. Wird im Mietvertrag also beispielsweise festgelegt, dass der Zahlungseingang auf dem Konto der Vermieterin bis zum dritten Werktag des Monats maßgebend sein soll, ist dies irrelevant für einen Zahlungsverzug. Die Vermietung darf das Verzögerungsrisiko, dass das Kreditinstitut für die Abwicklung der Mietzahlung eine gewisse Zeit benötigt, also nicht den Mietern aufbürden.

Samstage gelten nicht als Werktage

Auch wenn es gerade in Großstädten wie Berlin immer mehr Menschen gibt, die auch am Samstag ihrer Beschäftigung nachgehen, bleibt es dabei: Bei der Bestimmung des dritten Werktages eines Monats gelten Samstage nicht als Werktage. Dies lässt sich am Beispiel des Monats August 2019 sehr gut veranschaulichen. Der 3. August war ein Samstag und der 4. August ein Sonntag. Damit reichte es für die fristgemäße Entrichtung der Miete aus, wenn der entsprechende Überweisungsauftrag am dritten Werktag, also am Montag, 5. August, erteilt wurde.

Nach all dem ist es natürlich trotzdem empfehlenswert, die Miete nicht am letztmöglichen Datum zu überweisen. Trotzdem gilt: Sollten Sie von Ihrer Vermieterin eine Kündigungserklärung aufgrund mehrmals zu spät entrichteter Miete erhalten, lohnt es sich also in jedem Fall, diese kritisch zu hinterfragen.


Ich unterstütze Sie gerne bei der Prüfung, ob diese rechtlich Bestand hat.
Gerade bei Konflikten bezüglich so elementarer Dinge wie der eigenen Wohnung empfiehlt es sich, frühzeitig einen Anwalt hinzuzuziehen.

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