2020

BGH-Urteil hilft MieterInnen bei Mieterhöhung nach Modernisierung

Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) hilft MieterInnen, die von einer Mieterhöhung nach Modernisierung betroffen sind (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19). Der BGH hat entschieden, dass Kosten für die modernisierende Erneuerung alter, aber noch funktionsfähiger Bauteile nicht auf die MieterInnen umlegbar sind, wenn ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstrichen ist. Zugrunde lag ein Fall, nach dem der Vermieter eines Mietshauses die Haus- und Wohnungstüren, die Treppenhausfenster sowie die Briefkastenanlage ersetzen ließ. Alle diese Teile waren zwar noch voll funktionsfähig, aber bereits 60 Jahre alt. Die Kosten hierfür wollte er im Rahmen einer Mieterhöhung von den MieterInnen wieder haben.

Hintergrund: Modernisierungsmieterhöhung

Grundsätzlich ist eine solche Mieterhöhung nach Modernisierung möglich. Der Gesetzgeber billigt den VermieterInnen zu, nach Investitionen in ein Mietshaus die Miete in einem gewissen Rahmen zu erhöhen. So ist es nach § 559 Abs. 1 BGB zulässig, acht Prozent der Baukosten auf die jährliche Miete aufzuschlagen. Betragen also die Nettokaltmiete 500 Euro monatlich = 6.000 Euro jährlich und die Baukosten 7.500 Euro, darf die Miete auf bis zu 550 Euro monatlich erhöht werden (7.500 Euro * 8% ÷ 12 Monate = 50 Euro).

Doch welche Baumaßnahmen stellen eine Modernisierung dar?

Hierzu ist es notwendig, sich den Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung klar zu machen. Denn die Instandhaltungskosten haben die VermieterInnen alleine zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) – dafür bezahlen die MieterInnen schließlich schon die nicht erhöhte Miete! Instandhaltung im Gegensatz zur Modernisierung meint gewöhnlich, dass ein Bauteil an Funktionsfähigkeit eingebüßt hat. Es muss ein Mangel im Sinne von § 536 BGB vorliegen. Zu nennen sind beispielsweise der kaputte Aufzug, der tropfende Wasserhahn oder die gesplitterte Fensterscheibe. Modernisierung ist eine Baumaßnahme dann, wenn die Bauteile verbessert werden, entweder zum Komfort der MieterInnen oder zum Sparen von Betriebskosten (§ 555b BGB). Wenn Instandhaltung und Modernisierung zusammenfallen (der tropfende Wasserhahn wird durch eine Einhebelmischbatterie ersetzt), können nur anteilig Kosten auf die MieterInnen abgewälzt werden (§ 559 Abs. 2 BGB).

Modernisierung vs. Instandhaltung

Nach diesen Überlegungen ist also Modernisierung per se schon nur möglich, wenn ein noch funktionsfähiges Bauteil ersetzt wird. Findige VermieterInnen könnten nun auf den Gedanken kommen, Bauteile kurz vor dem erwarteten Ende ihrer Lebensdauer auszutauschen. Denn ist die ersetzte, wie im obigen Falle 60 Jahre alte Haustüre gerade noch intakt, können VermieterInnen die Kosten als Modernisierungsmieterhöhung auf die MieterInnen umlegen. Geht die alte, nicht ersetzte Tür hingegen aufgrund ihres Alters ein Jahr später kaputt, sind wir bei Instandhaltung und eine Umlage der Kosten auf die MieterInnen wäre nicht möglich. Die MieterInnen im oben genannten Fall fanden diesen Zustand ungerecht. Denn schließlich ersparte sich der Vermieter so Instandhaltungskosten, die zwar noch nicht im Moment, aber doch sehr wahrscheinlich in Kürze fällig geworden wären. Gegen die Mieterhöhung wehrten sich die MieterInnen gerichtlich – mit Erfolg! Das in der Instanz vor dem BGH ergangene Urteil des Landgerichts Düsseldorf, erkannte übrigens noch zugunsten des Vermieters. Es zeigt sich, dass sich ein langer Atem bei gerichtlichen Auseinandersetzungen mit den VermieterInnen lohnen kann.

 

2020

Bundessozialgericht hat ein neues Urteil gefällt zur gesetzlichen Krankenkasse - Verwirrung um Rechtsfolgen der Untätigkeit

Das Bundessozialgericht (BSG) hat am 26. Mai 2020 ein neues Urteil zum Thema Untätigkeit bei der Antragsbearbeitung gefällt (Aktenzeichen B 1 KR 9/18 R) und damit seine bisherige Rechtsprechung in diesem Gebiet aufgegeben.

Zugrunde liegt die Regelung in § 13 Abs. 3a Sätze 6 und 7 SGB V. Dort heißt es:

Die Krankenkasse hat über einen Antrag auf Leistungen zügig, spätestens bis zum Ablauf von drei Wochen nach Antragseingang […] zu entscheiden. […] Kann die Krankenkasse Fristen nach Satz 1 oder Satz 4 nicht einhalten, teilt sie dies den Leistungsberechtigten unter Darlegung der Gründe rechtzeitig schriftlich oder elektronisch mit […]. Erfolgt keine Mitteilung eines hinreichenden Grundes, gilt die Leistung nach Ablauf der Frist als genehmigt. Beschaffen sich Leistungsberechtigte nach Ablauf der Frist eine erforderliche Leistung selbst, ist die Krankenkasse zur Erstattung der hierdurch entstandenen Kosten verpflichtet.“

Die Regelung soll die Krankenkassen anhalten, schneller über Anträge der gesetzlich Versicherten zu entscheiden. Bei Nichteinhaltung der Fristen drohen der Krankenversicherung Konsequenzen.

Wie genau ist das Gesetz hinsichtlich der Konsequenzen zu interpretieren?

Im durch das BSG entschiedenen Fall hatte der Kläger bei seiner Krankenkasse die Behandlung seiner Gangstörung mit dem Arzneimittel Fampyra beantragt. Zugelassen ist dieses Medikament nur bei Gangstörung aufgrund Multipler Sklerose. Bei dem Kläger war die Gangstörung aber durch eine andere Erkrankung verursacht. Die Krankenkasse entschied zunächst nicht innerhalb der Frist über den Antrag. Später lehnte sie ihn ab. Der Kläger hatte sich in der Zwischenzeit das Medikament nicht selbst besorgt. Er verlangte vielmehr die zukünftige Versorgung. Dabei stützt er sich auf die Genehmigungsfiktion in § 13 Abs. 3a Satz 6 SGB V („gilt genehmigt“) – und auf die bisherige Rechtsprechung des BSG hierzu. Denn dieses hatte eigentlich in mehreren Entscheidungen in den Jahren 2017 bis 2019 entschieden, dass bei fruchtlosem Ablauf der Frist die beantragten Leistungen zu erbringen sind.

Was gilt nach der neuen Rechtsprechung des BSG?

In seinem Urteil vom 26. Mai 2020 hat das BSG diese Meinung aufgegeben. Gesetzlich Versicherte können nun aufgrund von § 13 Abs. 3a Sätze 6 und 7 SGB V nur noch die Erstattung der Kosten verlangen, wenn sie sich in der Zeit zwischen Fristablauf und (ablehnender) Bescheidung die Heilbehandlung selbst beschafft haben. Begründet hat das BSG diese 180°-Kehrtwende mit der ursprünglichen Intention des Gesetzgebers und Sinn und Zweck der Regelung. Diese solle die Krankenkassen im Falle der verzögerten Bearbeitung Konsequenzen spüren lassen, ohne allerdings den Versicherten einen in die Zukunft gerichteten Anspruch auf möglicherweise medizinisch falsche Behandlungen zu geben. Für gesetzlich Versicherte ist dies misslich. Denn gerade bei teuren Behandlungen wird wohl niemand in Vorleistung für seine Krankenkasse gehen. So ergeben sich keine tiefgreifenden Nachteile für die Krankenkassen, wenn sie mal wieder bummeln. Allerdings bleibt die Möglichkeit zur Erhebung einer Untätigkeitsklage. Hierzu empfehle ich Ihnen auch meine Spezialseite anwaltsozialrecht.de. Und immerhin gilt nach der neuen BSG-Rechtsprechung noch immer: Bleibt die Krankenkasse untätig, dürfen Versicherte zur Tat schreiten und sich die Kosten zurückholen.

 

2020

Landgericht Berlin: Mietendeckel ist verfassungsgemäß

Der sogenannte Mietendeckel ist ein wichtiges Projekt der aktuellen Berliner Landesregierung. Er soll die in den letzten Jahre stark gestiegenen Mieten begrenzen. Eigentlich eine gute Sache. Doch ist seit dem Bekanntwerden der Pläne bis heute die Kritik daran nicht abgerissen. Eine Entscheidung der 66. Kammer des Berliner Landgerichts gibt nun allerdings den Befürwortenden Rückenwind.

Der Mietendeckel: Nochmal kurz erklärt

Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln soll eine Miete verboten sein, die die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Auf gut Deutsch: Die Mieten in Berlin werden auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Insbesondere sind also unzulässig Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis, aber auch bei Neuvermietung. Das gilt ebenfalls für Staffel- und Indexmieterhöhungen. Technisch juristisch soll das übrigens über § 134 BGB laufen; das dort erwähnte gesetzliche Verbot soll der § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln sein. Natürlich gibt es Ausnahmen vom Mietendeckel, weitere Einzelregelungen und ab 2022 sollen auch Mieterhöhungen zum Ausgleich der Inflation möglich werden. Außerdem enthält das Gesetz zum Mietendeckel Mietobergrenzen, mit Hilfe derer über den Stopp hinaus die Absenkung der Miete ab 23. November 2020 möglich sein soll (§§ 4 ff MietenWoG Bln).

Welche Einwendungen gibt es?

Es beklagen sich natürlich die VermieterInnen. Sie behaupten, die Mindereinnahmen würden zu geringeren Investitionen in Erhaltung und Neubau führen. Gerade der mangelnde Neubau von Wohnungen sei aber die Ursache der Preissteigerungen am Wohnungsmarkt. Ein weiterer Kritikpunkt besagt, dass der Mietendeckel auch die „Guten“ unter den VermieterInnen treffen 

würde, also Wohnungsgenossenschaften, städtische Wohnungsgesellschaften, etc. Bereits ein formaler Gesichtspunkt könnte aber ausschlaggebend sein. Danach soll dem Land Berlin aus Kompetenzgründen nach dem Grundgesetz gar nicht das Recht zustehen, ein Gesetz wie den Mietendeckel zu erlassen. So sah dies auch die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin in einem Beschluss vom 12. März 2020.

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin, 66. Kammer

Nun hat allerdings die 66. Kammer desselben Gerichts das Gegenteil entschieden (Urteil vom 31. Juli 2020, Az. 66 S 95/20). Zweifel an der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin und damit an der Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels bestünden nicht. Allerdings entfalte der Mietendeckel erst ab 23. Februar 2020 Wirkung. Denn maßgeblich sei der Tag des Inkrafttretens des Gesetzes und nicht der im Gesetz festgelegte Stichtag des 18. Juni 2019. Bisher ist nur eine Pressemitteilung verfügbar; die Veröffentlichung der detaillierten Entscheidungsgründe steht noch aus.

Nebenbei: Wie kann es sein, dass dasselbe Landgericht unterschiedlich entscheidet und was gilt nun? Das Landgericht Berlin hat sehr viele Zivilkammern. Die Kammern sind gewissermaßen eigene Gerichte und voneinander unabhängig (Art. 97 GG). Jede Kammer hat einen bestimmten Zuständigkeitsbereich; zum Beispiel ist die 66. Kammer für Berufungen aus dem Amtsgerichtsbezirk Tempelhof-Kreuzberg, und die 67. Kammer für solche aus Spandau zuständig.

Was sollten MieterInnen tun?

Die den Landgerichten untergeordneten Amtsgerichte in Berlin entscheiden bisher teils gegenteilig, manches auch vermittelnd. Beim Bundesverfassungsgericht, wie auch beim Berliner Verfassungsgerichtshof, ist die Frage bisher anhängig, aber noch nicht entschieden. In einem Beschluss zu den Bußgeldvorschriften des MietenWoG Bln hat das Bundesverfassungsgericht am 12. März 2020 die Frage der Gesetzgebungskompetenz als „offen“ bezeichnet. Dies trifft wohl die Situation des Mietendeckels recht gut. Durch die unterschiedlichen Gerichtsentscheidungen ist die Rechtslage zusätzlich verworren. Je nach Wohnort in Berlin sind Mieterhöhungen rechtens, unrecht, oder die Mieterhöhung ist formal wirksam, aber die erhöhte Miete muss vorerst nicht gezahlt werden. Es ist also ratsam, sich Beratung einzuholen, entweder direkt beim Anwalt/Anwältin oder bei einer Beratungsstelle, zum Beispiel der von mir sehr geschätzten Berliner MieterInnengemeinschaft e.V..

 

2020

Schönheitsreparaturen und Renovierung: Was bringt das neue BGH-Urteil für MieterInnen?

Schönheitsreparaturen sind ein ewiger Streitpunkt zwischen MieterInnen und VermieterInnen. Sie sind deshalb auch Grund vieler Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH), des obersten deutschen Gerichts im Zivilrecht. Seit den 2000er-Jahren haben die Urteile des BGH den MieterInnen einige Verbesserungen eingebracht. So ist es seit dem nicht mehr grenzenlos möglich, Schönheitsreparaturen per Vertragsklausel auf die MieterInnen abzuwälzen. Doch was gilt aktuell?

Die gesetzliche Grundregel

Nach dem Gesetz gilt grundsätzlich, dass VermieterInnen die Wohnung in dem vertragsgemäßen Zustand erhalten müssen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der vertragsgemäße Zustand ist der, in dem die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben wurde. Wenn also die Wohnung renoviert übergeben wurde und sich der Dekorationszustand über die Jahre durch gewöhnliche Benutzung erkennbar verschlechtert, müssen VermieterInnen auf ihre Kosten renovieren (LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017, Az. 67 S 416/16). Gleiches kann gelten, wenn die Wohnung in (teilweise) unrenoviertem Zustand übergeben wurde und die MieterInnen hierfür einen finanziellen Ausgleich erhalten haben.

Abwälzung der Schönheitsreparaturen per Vertrag

In praktischen allen Mietverträgen werden die Schönheitsreparaturen den MieterInnen auferlegt. Ist das zulässig? Ja, denn das Gesetz sieht an dieser Stelle nicht vor, dass eine zum Nachteil der MieterInnen abweichende Vereinbarung unwirksam ist (an anderer Stelle schon, zum Beispiel beim 

Minderungsrecht, § 536 Abs. 4 BGB). Doch die VermieterInnen müssen dabei einige Grenzen beachten; eine Übersicht gibt es bei der Stiftung Warentest. Seit 2015 gilt, dass eine Klausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und hierfür kein finanzieller Ausgleich erfolgt ist (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Doch heißt das nun gleich, dass deshalb die VermieterInnen in Anspruch genommen werden können, eine bei Einzug unrenovierte Wohnung aufzuhübschen?

BGH: Ja, aber ...

Auch der Dekorationszustand einer Wohnung in bei Einzug unrenoviertem Zustand kann sich noch weiter verschlechtern. Deshalb sind die VermieterInnen auch hier verpflichtet, nach längerer Mietdauer eine Grundrenovierung durchzuführen. Es ergibt sich allerdings das praktische Problem, dass eine Renovierung auf den nicht frisch renovierten Zustand bei Einzug technisch schwierig ist (zuerst weiß streichen, dann wieder leicht gelblich übermalen?). Der BGH sagt deshalb, dass sich die MieterInnen an den Kosten beteiligen müssen – in der Regel hälftig – da sie nach der Renovierung eine schönere Wohnung haben als vertraglich vereinbart (BGH, Urteile vom 8. Juli 2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Lohnt sich das für MieterInnen? Ja, aber wohl nur für diejenigen, die nicht selbst Hand anlegen wollen. Wer eigenhändig renoviert, kommt vermutlich günstiger weg, als wenn er oder sie die Hälfte der Kosten der professionellen Renovierung durch eine von den VermieterInnen beauftragte Handwerkerfirma bezahlt.

Ist das Urteil des BGH aus Sicht der MieterInnen also eine gute Sache? Naja, denn man könnte sich nach dem Gesetz auch gut auf den Standpunkt stellen, dass das Renovieren auf einen vertragsgemäß unrenovierten Zustand kein rechtlich erhebliches sondern ein praktisches Problem ist und deshalb allein zu Lasten der VermieterInnen geht (so auch der Deutsche Mieterbund). Übrigens, wenn die VermieterInnen nicht auf die Forderung der Renovierung reagieren und deshalb in Verzug geraten, können MieterInnen doch selbst renovieren und die Hälfte der Kosten dafür von den VermieterInnen verlangen. Eine weitere Möglichkeit besteht auch darin, den VermieterInnen mit Hinweis auf das neue Urteil des BGH eine eigenständige Renovierung mit Kostenbeteiligung der VermieterInnen anzubieten.

 

2020

Dem Ladendiebstahl auf der Spur

Nach einer Studie des EHI (Forschungsinstitut des Handels) sind im Jahresvergleich 2018 zu 2017 die Inventurdifferenzen im Handel von 0,61 Prozent auf 0,63 Prozent bzw. von 4,1 Milliarden Euro auf 4,3 Milliarden Euro gestiegen. Davon entfallen 550 Millionen Euro auf sonstige Gründe (zum Beispiel Verderben von Lebensmitteln, Bruch, Organisationsversagen etc). Der Rest wird gemopst – von   MitarbeiterInnen, Lieferanten und Servicekräften, zum größten Teil aber von den KundInnen. Klassischer Ladendiebstahl also. Den gibt es schon so lange, wie es Läden gibt. Die Zahl der Anzeigen geht allerdings zurück, 339.021 waren es in 2018 noch. Aber was genau bedeutet Ladendiebstahl rechtlich? Wie hoch ist die Strafe? Was ergibt sich Neues durch die Selbstbedienungskassen in Supermärkten? Und was kann ich als BeschuldigteR tun?

Der Ladendiebstahl kurz erklärt

Ladendiebstahl ist ein Begriff aus dem Alltag und der Kriminalitätsstatistik. Rechtlich gesehen handelt es sich um einen gewöhnlichen Diebstahl nach § 242 StGB. Es stiehlt, wer eine fremde, bewegliche Sache wegnimmt und sie sich zueignet. Im Laden kann das etwa dadurch geschehen, dass Waren in die Hosentasche gesteckt und nicht bezahlt werden. Oder die Ware wird in den Einkaufswagen gelegt, zugedeckt und an der Kasse vorbeigeschmuggelt. Die Strafe dafür ist Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahre. Ersttäter können oftmals mit einer Geldstrafe oder sogar Einstellung des Verfahrens gegen Auflage rechnen. Bei wiederholter Strafverfolgung gehen die Strafen nach oben. Schlimmer wird es in den Fällen des § 243 StGB und für die Unglücklichen, die etwa ein Taschenmesser bei sich führen (§ 244 StGB, ab sechs Monate Freiheitsstrafe) oder sich mit Gewalt oder Drohung des Ladendetektivs erwehren (§§ 249, 252 StGB, ab ein Jahr Freiheitsstrafe; hierzu auch folgendes Erklärvideo mit Rechtsanwalt Marek Schauer). Im einfachen polizeilichen Führungszeugnis tauchen in der Regel übrigens Erstverurteilungen ab über drei Monaten Gefängnis bzw. 91 Tagessätzen Geldstrafe auf.

Diebstahl bei Selbstbedienungskassen?

Selbstbedienungskassen in Supermärkten werden häufiger; viele Betreiber erhoffen sich durch sie eine Ersparnis bei den Personalkosten. Doch laden Selbstbedienungskassen auch vermehrt zum Diebstahl ein? Jedenfalls sind die Möglichkeiten etwas zahlreicher: nur einen Teil der Waren scannen, das Etikett eines günstigeren Produkts scannen, ein günstigeres Produkt eingeben. Rechtlich gesehen ist auch all das Diebstahl nach § 242 StGB. Denn der oder die Ladenbetreiberin hat zwar seine Zustimmung zur Übereignung der Produkte an den Automaten delegiert. Doch der gibt seine Zustimmung schließlich nur für den gescannten Teil der Ware und das günstigere Produkt (vgl. hierzu OLG Hamm, Beschluss vom 08.08.2013 - 5 RVs 56/13). Viele Supermarktbetreiberinnen stellen wegen des vermehrten Diebstahls bei Selbstbedienungskassen übrigens eine Aufsichtsperson extra für den Selbstbedienungsbereich ab. Die nette Person, die einen begrüßt und einweist, ist also nicht Service, sondern Diebstahlsaufsicht.

Meine Rechte als BeschuldigteR

Sie haben von der Polizei oder Staatsanwaltschaft einen Brief zur Anhörung wegen Ladendiebstahls bekommen? Ihnen wurde bereits eine Klageschrift oder ein Strafbefehl zugestellt? Das Wichtigste ist nun, ruhig Blut zu bewahren und zunächst keine Aussage gegenüber den Strafverfolgungsbehörden zu tätigen. Erfragen Sie anwaltlichen Rat und besprechen Sie gemeinsam die nächsten Schritte. Mit guter Argumentation lässt sich so mancher Vorwurf strafbaren Handelns entkräften. Gar nicht selten funktionieren die Selbstbedienungskassen zum Beispiel nicht richtig: Die falsche Ware ist im System hinterlegt oder der Scanner hat unbemerkt nicht funktioniert. Oder in der Hektik an den Kassen wurde ein Artikel in der Einkaufstasche vergessen, aber nicht geklaut. Oft kann so der Vorsatz entkräftet und, wenn schon nicht ein Freispruch, dann aber die Einstellung des Verfahrens erreicht werden, was ein langwieriges Verfahren und die Eintragung im Bundeszentralregister und im Führungszeugnis erspart.

2020