2020

So holen sich MieterInnen schneller ihre Kaution zurück

Vor diesem Dilemma stehen MieterInnen immer wieder: Der Umzug steht an, Kartons wollen gepackt und geschleppt werden, die Freunde verabschieden, manchmal muss noch die Wohnung gemalert werden. Hinzu kommt die Sorge um das Geld. Denn für die neue Wohnung muss schon die Kaution gezahlt werden und dies in erheblicher Höhe. Zwei bis drei Nettokaltmieten fordern VermieterInnen meistens. In Zeiten steigender Mieten ist dies für viele eine schwere Belastung. Schließlich muss neben der Kaution noch die normale Miete erbracht werden. Währenddessen lassen sich die alten VermieterInnen mit der Rückzahlung Zeit. Was kann ich tun, um schneller an mein Geld heranzukommen?

Sechs Monate muss ich aber ohnehin warten, oder?

Es hat sich eingebürgert, dass die Kaution meistens nicht vor Ablauf von sechs Monaten nach Auszug zurückgezahlt wird. Um die letzte Nebenkostenabrechnung zu erstellen, haben VermieterInnen sogar zwölf Monate Zeit (§ 556 Abs. 3 BGB) und nicht selten wird deshalb die ganze Kaution bis ein Jahr nach Auszug oder länger zurückgehalten. Für VermieterInnen und Banken ist das bequem. Denn so können sie weiter mit Ihrem Geld arbeiten. Bitten von MieterInnen, die darauf hinweisen, dass die Wohnung doch ohne Beanstandungen übergeben wurde, werden abgeschmettert oder gar nichts erst beantwortet. Doch ist das überhaupt rechtens?

Um es ganz klar zu sagen: Nein. Denn eine starre Frist von sechs Monaten steht in keinem Gesetz. Und auch die Gerichte sprechen immer nur von einer „angemessenen Frist“. Die in der Praxis häufig anzutreffenden sechs Monate stammen vermutlich aus § 548 BGB. Danach müssen VermieterInnen Ansprüche innerhalb von sechs Monaten ab Auszug geltend machen, sonst sind die Ansprüche verjährt. Das heißt aber nicht, dass sie sich sechs Monate Zeit lassen dürfen, ihre Ansprüche zu prüfen. Denn da die Kaution nicht ihnen gehört, müssen VermieterInnen unverzüglich ans Werk schreiten. Und wenn sie keine Ansprüche benennen können, muss die Kaution zurückgezahlt werden. Dies hat auch der Bundesgerichtshof bestätigt.

Drei Schritte zum Erfolg

1. Schreiben Sie zwei Wochen nach Auszug an Ihren Vermieter. Fordern Sie eine Auskunft, wann die Rückzahlung der Kaution erfolgen wird. Fragen Sie nach, welche Gründe einer früheren Auszahlung im Wege stehen. Weisen Sie darauf hin, dass konkrete Ansprüche gegen Sie benannt werden müssen. Zwar können einem Vermieter mehr als zwei Wochen Zeit zustehen, um die Ansprüche abschließend zu prüfen (zum Beispiel um ein Angebot einer Handwerkerfirma einzuholen). Doch kann er schließlich dann schon benennen, wohin die Reise ungefähr gehen soll. Ein einfacher Hinweis auf die Überlegensfrist von sechs Monaten ist jedenfalls unzulässig. Nebenbei können Sie auch schon mal eine Auskunft über die Höhe der Zinsen der Kaution fordern! Setzen Sie für die Antwort eine Frist von vier Wochen.

2. Angenommen, der Vermieter kann keine Ansprüche benennen. Er oder sie verweist allein auf eine potenzielle Nachforderung aus der nächsten Nebenkostenabrechnung. Dann können Sie die Auszahlung des Teils der Kaution verlangen, der die potenzielle Nachforderung übersteigt! Die zu erwartende Nachforderung berechnen Sie folgendermaßen: Summe der Ergebnisse der letzten drei Nebenkostenabrechnungen, geteilt durch drei. So haben Sie schon nach ein bis zwei Monaten einen guten Teil der Kaution wieder auf Ihrem Konto.

3. Holen Sie sich anwaltliche Hilfe. Denn leider ruhen sich weiterhin zu viele VermieterInnen auf der sicher geglaubten Zeit von sechs Monaten oder mehr aus. Auf ein anwaltliches Schreiben reagieren VermieterInnen anders. Denn sie merken nun, dass Sie Ihr Begehren ernst meinen.

Die Vertretung durch einen Anwalt muss nicht teuer sein. Besteht eine Rechtsschutzversicherung kann ich ggf. kostenneutral für Sie tätig werden. Wenn Sie Anspruch auf einen Beratungshilfeschein haben, kostet Sie die Beratung und außergerichtliche Vertretung bei mir nur 15 Euro. Hat Ihr Vermieter die Auskunft nach Punkt 1 schlicht verweigert, kann ich unter Umständen auf Kosten des Vermieters tätig werden. Kontaktieren Sie mich gerne für ein unverbindliches Angebot!

2020

BAföG-Anspruch bei Erststudium im Ausland?

Ari ist 22 Jahre alt. Sie stammt aus dem nicht-europäischen Ausland. Dort hat Ari die allgemeinbildende Schule besucht. Im Anschluss studiert sie in ihrem Heimatland. Die dortige Hochschule verlässt sie mit dem Grad eines Bachelors. Ari möchte ihr Studium in Deutschland fortsetzen. Dafür gibt es hohe Hürden. Doch Ari ist zielstrebig. Ihr gelingt die Zulassung an einer deutschen Universität. Sie fragt sich, ob sie nun – wie ihre KommilitonInnen – Anspruch auf Leistungen nach dem BAföG hat.

Auch Ausländer haben einen Anspruch auf BAföG

Das Bundesausbildungsförderungsgesetz (BAföG) unterscheidet zwischen Deutschen und Angehörigen anderer Staaten. Nach § 8 BAföG haben grundsätzlich nur Deutsche Anspruch auf Leistungen. Ihnen sind Bürger der Europäischen Union gleichgestellt. Andere Ausländer haben nur unter besonderen Bedingungen einen BAföG-Anspruch. Hierzu gehören zum Beispiel anerkannte Flüchtlinge, EhepartnerInnen von Deutschen, Eltern eines Kindes mit deutscher Staatsangehörigkeit und weitere Personengruppen.

Was ist mit meinem Erststudium?

Doch was ist nun, wenn bereits ein erstes Studium absolviert wurde? Besteht dann dennoch ein Anspruch auf BAföG? Im Grundsatz wird nach dem BAföG nur eine berufsqualifzierende Ausbildung gefördert. Natürlich darf nach dem Bachelor noch im Master studiert werden. Doch viele Personen aus dem Nicht-EU-Ausland stehen hier vor einem Problem. Auf der einen Seite wird der Hochschulabschluss ihres Heimatlandes in Deutschland nicht anerkannt und sie müssen ihr Studium hier nochmal von vorn beginnen. Auf der anderen Seite verweigern ihnen die Ausbildungsämter/Studierendenwerke BAföG-Leistungen, weil sie in ihrem Heimatland bereits studiert haben. Denn selbst wenn der ausländische Abschluss in Deutschland nicht als berufsqualifizierend anerkannt ist, genügt es nach § 7 Abs. 1 Satz 2 BAföG für den Ausschluss von BAföG, wenn das Studium im Herkunftsland zur Ausübung eines Berufes befähigt.

Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden

Wie so oft liegt der Teufel aber im Detail und eine anwaltliche Beratung kann den Anspruch auf BAföG-Leistungen noch retten. So geschehen in einem Fall, bei dem ich meine Mandantin sogar bis zum Bundesverwaltungsgericht vertrat – und dort Recht bekam (BVerwG, Urteil vom 08. August 2019, Az. 5 C 6.18). Der Umstand, dass das ausländische Erststudium der Frau eher als gymnasiale Oberstufe einzustufen war, ermöglichte den Einstieg in die weitere Prüfung des Falls. Das Erststudium berechtigte sie nicht für die Hochschule in Deutschland und sie konnte zu diesem Zeitpunkt noch nicht einmal Deutsch sprechen. Deshalb begann die Frau zunächst ein weiteres Studium in ihrem Heimatland. Nach vier Semestern durfte sie das Studium dann in der Bundesrepublik fortsetzen (was, nebenbei gesagt, bedeutete, dass sie hier wieder bei Semester 1 anzufangen hatte). Während des Studiums wurde die Frau Mutter eines Kindes mit deutscher Staatsangehörigkeit, womit sie einen festen Aufenthaltstitel erhielt. Die Notwendigkeit, für das Kind zu sorgen, begründet auch die Unzumutbarkeit sie auf die Berufsausübung im Herkunftsland zu verweisen.

So kommen auch Sie zum Erfolg

Dieser Punkt war schlussendlich der Schlüssel zum Erfolg. Anerkannt ist diese Unzumutbarkeit der Verweisung auf das Erststudium im Ausland nebenbei auch bei den Fallgruppen der Spätaussiedler, Asylberechtigten und anderen anerkannten Flüchtlingen (teilweise), sowie EhepartnerInnen von Deutschen. Und weitere Konstellationen sind denkbar. Die Ausbildungsämter/Studierendenwerke reagieren hier leider zögerlich, was den SachbearbeiterInnen zum Teil auch intern rechtswidrig vorgeschrieben wird. Lassen Sie sich also nicht von einem ablehnenden Bescheid des Ausbildungsamtes/Studierendenwerkes abspeisen. Ich berate Sie hierzu gerne. Rufen (030-53 00 29 29) oder schreiben Sie mich unverbindlich an!

2020

Mietschulden und Kündigung in der Corona-Krise

Die aktuelle Corona-Krise betrifft mittlerweile alle Menschen. Das öffentliche Leben ist deutlich eingeschränkt. Viele Berufe dürfen nicht mehr ausgeübt werden. Die Menschen stehen ohne oder mit geringerem Einkommen da. ArbeitnehmerInnen wird gekündigt oder Kurzarbeitergeld gezahlt. Bei Selbstständigen bleiben die Kunden aus. Doch die Kosten laufen weiter. Miete, Essen, Strom und Internet wollen bezahlt werden. Was tun, wenn es am Ende des Monats nicht mehr reicht? Kann mich mein Vermieter kündigen, wenn kein Geld für die Miete da ist?

Corona-Kündigung rechtswidrig

Eine Kündigung wegen Mietschulden, die aufgrund der Corona-Krise entstanden sind, ist unzulässig. Das hat der Bundestag mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie vom 27. März 2020 beschlossen. Denn normalerweise dürfen Vermieter fristlos kündigen, sobald Mieter – grob gesagt – mehr als eine Monatsmiete nicht gezahlt haben. Nach dem nun neu eingefügten Art. 240 § 2 EGBGB ist die Kündigung nun ausgeschlossen, solange der Zahlungsverzug in der Zeit April 2020 bis Juni 2020 geschieht. Es muss außerdem gerade aufgrund der Corona-Krise an Geld für die Miete fehlen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ArbeitnehmerInnen aufgrund der Corona-Krise ein geringeres Gehalt gezahlt wird, sie gekündigt werden, oder wenn Selbstständige ihr Geschäft aufgrund der behördlichen Anordnungen schließen müssen.

Was Sie als Mieter beachten sollten

Sie sollten unbedingt nicht stillschweigend die Miete zurückhalten. Sprechen Sie Ihren Vermieter auf die Zahlungsschwierigkeiten an, weisen Sie ihn auf das neue Gesetz  hin und bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung seines Verzichts auf die Kündigung. Sollte er nicht reagieren oder eine Bestätigung verweigern, bewahren Sie den Schriftverkehr auf.

Bewahren Sie allgemein alle Unterlagen zu ihren Einkommensverhältnissen im Zeitraum 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 sorgsam auf. Hilfreiche Unterlagen sind zum Beispiel ein Sozialhilfebescheid, Arbeitslosengeldbescheid, Geschäftsschließungsanordnung etc.

Sollte Ihnen Ihr Vermieter dennoch kündigen oder sogar die Räumung der Wohnung verlangen, suchen Sie unbedingt anwaltliche Hilfe auf. Ich berate Sie hierzu gerne.

Allgemein aber nun besonders in Zeiten von Corona stehe ich Ihnen natürlich auch per E-Mail , Onlineformular, Telefon und Skype  o.Ä. zur Verfügung. Mit Beratungshilfeschein kann ich Sie für nur 15,00 Euro beraten und außergerichtlich vertreten.

 

Zuletzt möchte ich Sie noch auf Folgendes aufmerksam machen: Das gesetzliche Kündigungsverbot bedeutet nicht, dass Ihnen die Miete erlassen ist. Sie haben aber zwei Jahre Zeit (bis zum 30. Juni 2022), um die Schulden auszugleichen. Bitte beachten Sie, dass Ihr Vermieter Zinsen für die nicht gezahlte Miete verlangen könnte. Aktuell ist zwar ein „Sicher-Wohnen-Fonds“ im Gespräch, bei dem der Staat einen Teil der Miete ersetzt. Dieser wurde aber bisher nicht beschlossen. Schließlich könnte das Kündigungsverbot um drei oder sechs Monate verlängert werden (bis September 2020 bzw. Dezember 2020). Auch das wird aber erst die Zukunft zeigen. Weitere Informationen finden Sie auch auf der Seite der von mir geschätzten Berliner Mietergemeinschaft e.V..

2020

Kündigung durch den Vermieter – Die häufigsten Gründe

Jährlich werden in Deutschland zwischen 2 und 3 Millionen neue Mietverträge geschlossen, aber auch etliche bestehende Mietverhältnisse durch den Vermieter gekündigt. Es gibt kaum eine schlimmere Nachricht, als die unvorhergesehene Kündigung eines Wohnungsmietvertrages.

Im deutschen Zivilrecht ist zwischen

  • einer ordentlichen Kündigung (§ 573 BGB)
  • einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist (§ 573d BGB) und
  • einer außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 BGB)

zu unterscheiden. Bei Mietverträgen über Wohnraum gelten besondere Vorschriften zum Kündigungsschutz. Deshalb darf der Vermieter nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund vorweist (§ 573 BGB).

Wir stellen Ihnen die häufigsten Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter vor und wie man sich am besten dagegen wehrt.

1.Mietrückstand

Wenn der Mieter die Miete gar nicht oder verspätet zahlt, dann darf der Vermieter kündigen. Allerdings muss sich der Mieter mindestens mit einer Monatsmiete + 1 Cent im Rückstand befinden. Bei dieser Vertragsverletzung kann der Vermieter sogar fristlos kündigen!   

Der Mieter hat jedoch noch die Chance, innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung einer diesbezüglichen Räumungsklage die Mietschulden zu begleichen (§ 569 Abs. 3 BGB). So kann man der Kündigung in manchen Fällen entwischen.

2. Kündigung wegen Eigenbedarfs

Der Vermieter kann nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches ist gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (573 BGB). Die Anforderungen hieran sind zum Glück hoch. Zum Beispiel kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam sein, wenn

  • die Mietparteien schon bei Vertragsschluss vom Eigenbedarf wussten
  • der Wohnraum unangemessen groß ist
  • ein Härtefall beim Mieter vorliegt (hohes Alter, Schwangerschaft, schwere Krankheit usw.)

So etwas muss immer am Einzelfall festgestellt werden und es gibt viele rechtliche Kniffe um zu helfen.

3. Wirtschaftliche Verwertung

Eine Kündigung kann auch damit begründet werden, dass der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und somit erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Keine „angemessene“ wirtschaftliche Verwertung liegt vor, wenn der Vermieter bei anderweitiger Vermietung höhere Mieteinnahmen erzielen würde. Grundsätzlich darf auch niemals aus reinen Spekulationsgründen gekündigt werden.

4. Unerlaubte Untervermietung

Wer seine Wohnung untervermietet ohne den Vermieter zuvor nach Erlaubnis zu fragen, riskiert eine (fristlose) Kündigung! Das ist vor allem zu Zeiten von AirBnB und Co immer häufiger der Fall.

Vorgehen gegen die Kündigung

Eine Kündigung durch den Vermieter ist eine belastende, aber keineswegs hoffnungslose Situation! In vielen Fällen gibt es vielversprechende Möglichkeiten gegen eine Kündigung vorzugehen.

Vermieter sind nicht selten skrupellos und suchen nach Gründen, um die Mieter irgendwie loszuwerden. Allerdings werden dabei nicht selten gesetzliche Formvorschriften, Fristen und der Kündigungsschutz missachtet. Schreiben wie „Sie sind gekündigt, verlassen Sie meine Wohnung!“ sind insbesondere in der Provinz von den Landlords sehr beliebt, aber rechtlich absoluter Unfug.

Bevor Sie sich hier äußern, sollten Sie sich beraten lassen. Es gilt das Gleiche wie bei der Polizei: Schweigen ist Gold. Eine vernünftige Beratung kann hier die Wohnung retten. Selbst, wenn die Kündigung nicht zu verhindern ist, kann z.B. ein Widerspruch helfen, die Zeit zur Wohnungssuche zu verlängern.

2020

Selbstbedienungskasse ausgetrickst – Diebstahl oder Computerbetrug?

Jeder Großstadtbewohner kennt sie, denn sie werden immer häufiger. Gemeint sind Selbstbedienungskassen. Durch sie soll das Einkaufen und Bezahlen schneller und einfacher werden. Umso schwieriger wird das ganze allerdings aus juristischer Sicht.

Die Fälle in denen Kunden versuchen die fleißigen Kassenroboter auszutricksen häufen sich. So kam zum Beispiel ein 47-jähriger Playboy-Leser auf eine interessante Idee. Beim Bezahlen scannte er den Strichcode einer günstigen Tageszeitung ein, anstatt den regulären Preis für sein Lieblingsmagazin zu zahlen.

An einem ähnlichen Trick scheiterte ein Kaufmann in München. Er hatte Kalbsleber in eine Tüte umgepackt und als ein billigeres Obstprodukt abgewogen. An der Selbstbedienungskasse scannte er dann das Etikett ein und bezahlte einen sehr erschwinglichen Obstpreis für das teure Fleisch.

Beide wurden daraufhin vom Ladenpersonal gestellt. Der Münchner Kaufmann wurde später vom AG München sogar zu einer Geldstrafe von 208.000 Euro verurteilt, was im Wesentlichen an seinem Vorstrafenregister lag und an anderer Stelle diskutiert werden muss (Urt. v. 10.01.2018, Az.: 864 Ds 238 Js 223135/17).

Aus juristischer Sicht viel spannender ist nämlich die Frage, wegen welcher Straftat es eigentlich zur Verurteilung kam...

Computerbetrug

Auf den ersten Blick erscheint es naheliegend, dass der Straftatbestand des Computerbetrugs gem. § 263 a StGB erfüllt ist. So sah es auch das Landgericht im Fall des Playboy-Lesers.

Nach § 263 a StGB ist nämlich jeder strafbar, der das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, dass er das „Ergebnis eines Datenverarbeitungsvorganges durch Verwendung unrichtiger oder unvollständiger Daten…oder sonst durch unbefugte Einwirkung auf den Ablauf beeinflusst“.

Dass es sich bei dem eingescannten Strichcode um Daten handelt ist klar, da er codierte Informationen enthält.

Allerdings verneinte das OLG Hamm im Revisionsverfahren trotzdem die Strafbarkeit des Playboy-Lesers wegen Computerbetrug (OLG Hamm, Beschluss v. 08.08.2013, 5 RVs 56/13)! Der Täter habe nämlich nicht veranlasst, dass Daten zu einem Ergebnis verarbeitet werden, welches inhaltlich falsch ist oder den bezeichneten Sachverhalt nicht ausreichend erkennen lässt. (Weil der Strichcode ja richtig war, nur auf dem falschen Magazin klebte)

Das Vorzeigen des falschen Strichcodes führte vor allem nicht unmittelbar zu einem Vermögenschaden beim Supermarktinhaber. Doch genau diese Unmittelbarkeit zwischen Datenmanipulation und Vermögensminderung beim Opfer ist für § 263 a entscheidend. Der Playboy-Leser hat den Vermögensnachteil jedoch nur dadurch herbeigeführt, dass er anschließend das Geschäft verließ und so die Sachherrschaft an der Zeitschrift erlangte.

Diebstahl

Das OLG Hamm und auch das AG München lösten die Fälle über den Straftatbestand des Diebstahls gem. § 242 StGB.

Auch das erscheint auf den ersten Blick logisch. Bei dem Playboy handelte es sich um eine fremde bewegliche Sache und die hat der Täter auch weggenommen. Allerdings setzt die Wegnahme  den Bruch fremden und die Begründung neuen Gewahrsams voraus. Und zwar gegen den Willen, also ohne Einverständnis des Supermarktbetreibers.

Nun könnte man ja denken, dass die Täter doch in beiden Fällen bezahlt haben und deswegen das Einverständnis des Supermarkinhabers gegeben sein müsste.

Hier begründete das OLG Hamm die Entscheidung so, dass von einem Einverständnis des Supermarkteigentümers nur auszugehen ist, wenn der zum Produkt passende Strichcode gescannt wurde.

Mit dieser Argumentation wurde in beiden Fällen die Wegnahme beim Verlassen des Kassenbereichs und somit ein Diebstahl bejaht.

Fazit

Auch wenn in Zukunft mehr und mehr Selbstbedienungskassen das Supermarktpersonal ersetzen werden, führen die meisten Versuche das System auszutricksen zur Verwirklichung einer Straftat.

Aufgrund des technischen Fortschritts und der Digitalisierung unseres Alltags, häufen sich die Strafverfahren in diesen Bereichen. Doch die Rechtsprechung hinkt hinterher und es bestehen noch große Rechtsunsicherheiten innerhalb dieser neuen Felder.

Genau diese Lücken offenbaren gute Verteidigungschancen, die jeder Betroffene nutzen kann, wenn er einen Anwalt hinzuzieht!

2020