2021

12€ Miete pro m² in Neukölln verhindert! Mein Erfolg vor Gericht.

Stellen Sie sich vor, Sie wohnen in einem sehr schmucklosen Neuköllner Mietshaus in einer kleinen Dreizimmerwohnung. Die Gegend ist größtenteils ärmlich, man sieht es in den Straßen. Der Sperrmüll türmt sich, am S-Bahnhof wird Heroin geraucht und die Obdachlosen versuchen der kalten Nacht in den Kellern der umliegenden Häuser zu entgehen. Der Hinterhof Ihres Hauses besteht aus einem schmalen Streifen Rasen, die Mülltonnen quellen über und die Fahrräder rosten vor sich hin. Stellen Sie sich vor, Ihr Vermieter will dafür 12 Euro Miete nettokalt pro Quadratmeter. Den winzigen Kellerverschlag sollen Sie außerdem zusätzlich vergüten.

 Amtsgericht Neukölln: maximal 6,50 Euro sind rechtens

Mit diesem Hintergrund kam letztens eine Frau zu mir. Sie hatte ihren Vermieter mit einem Schreiben bereits aufgefordert, die Höhe der Miete mit Rücksicht auf die Mietpreisbremse zu überprüfen (vgl. diese Musterschreiben der Berliner Mietergemeinschaft e.V. für Mietverträge der Jahre 2015-2018 und ab 2019). Doch der lies nichts von sich hören. So reichte ich im Namen der Mandantin eine Klage beim Amtsgericht Neukölln ein. So eine Klage war vor einigen Jahren noch ein Wagnis. Denn damals war höchstrichterlich nicht geklärt, ob die Mietpreisbremse verfassungsmäßig und die Berliner Rechtsverordnung dazu rechtmäßig ergangen ist. Das ist mittlerweile entschieden; beide Regelungen wurden bestätigt (Mietpreisbremse, Berliner Rechtsverordnung). So ist eine Klage auf Senkung der Miete wegen der Mietpreisbremse heute keine große Sache mehr und ich kann jeden nur ermutigen, diesen Schritt zu gehen. Im hier angesprochenen Fall meiner Mandantin urteilte das Amtsgericht Neukölln, dass die Nettokaltmiete pro Quadratmeter höchstens 6,50 Euro betragen darf. Meine Mandantin spart also die Hälfte ihrer Kaltmiete ein.

Mietpreisbremse vs. Mietendeckel

Lohnt sich überhaupt noch eine Mietpreisbremsen-Klage, wo es doch jetzt den Mietendeckel gibt? Es kommt darauf an. Der Mietendeckel gilt nur im Land Berlin, die Mietpreisbremse im ganzen Bundesgebiet. Letztere gilt dafür nur für Mietverträge ab dem 01. Juni 2015, der Mietendeckel hat diese Beschränkung nicht. Wo die größere Mietensenkung drin ist, lässt sich nicht von vorneherein sagen, sondern ist von den Umständen des Einzelfalles (Lage, Ausstattung der Wohnung) abhängig. Zuletzt, aber sehr wichtig: Anders als die Mietpreisbremse ist der Mietendeckel noch rechtlich umstritten. Falls er vom Bundesverfassungsgericht gekippt wird, muss ggf. die gesamte eingesparte Miete rückwirkend nachgezahlt werden. Das ist bei der Mietpreisbremse nicht der Fall!

 

 

 

2021

Schadensersatz wegen Eigenbedarfskündigung – Geht das?

In einer neuen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit der Frage beschäftigt, welchen Mieter*innen Schadensersatz verlangen können, wenn ihnen die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht wurde. Das Thema Eigenbedarfskündigung ist ein alter Schauplatz, an dem die Welten von Mieter*innen und Vermieter*innen in ihrer Reinform aufeinanderprallen und die Kämpfe zwischen ihnen vielleicht am erbittersten geführt werden. Es ist die Frage von haben oder nicht haben. „Diese Wohnung gehört mir, gib sie her.“ Für Mieter*innen ist dieser Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gefühlt am schlimmsten, denn sie haben noch nicht einmal ein Fehlverhalten an den Tag gelegt.

Die Rechtslage bei der Eigenbedarfskündigung

Nach dem Gesetz darf wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Problematisch ist oft das Erfordernis „benötigen“. Benötigt die Vermieterin meine Wohnung, obwohl sie sie sie nur als Zweitwohnung für gelegentliche Besuche nutzen will? Muss ich ausziehen, obwohl der Sohn meines Vermieters auch in ein Studierendenwohnheim ziehen könnte, so wie meine Kinder? Leider ja, denn nach einer Grundsatzentscheidung des Bundesverfassungsgericht gebührt dem Willen des oder der Vermieter*in als Eigentümer*in der Wohnung grundsätzlich Vorrang vor den Interessen der Mieter*innen.

Was kommt nach der unberechtigten Eigenbedarfskündigung?

Manchmal überschätzen Vermieter ihren Bedarf dann aber doch. Außerdem gibt es die Vermieter*innen, die gar keinen Eigenbedarf haben. Nicht zu selten wird der dann einfach vorgetäuscht. In beiden Fällen ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Sie wird auch unwirksam, wenn der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung wieder entfällt. Dem Mieter erwachsen dadurch verschiedene Ansprüche. Wohnt er noch in der Wohnung, kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden. Ist die Mieterin schon ausgezogen und die Wohnung steht noch leer, kann auch der Wiedereinzug beansprucht werden. Schwieriger wird es leider, wenn die Wohnung bereits neu vermietet oder gar abgerissen ist. Es bleiben dann allerdings Ansprüche auf Schadensersatz. Denn die Vermieterin hat mit der unberechtigten Eigenbedarfskündigung ihre Pflicht verletzt, dem Mieter die Wohnung zur Verfügung zu stellen (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB) – sie hat ihn sogar rechtswidrig vertrieben. Der oder die Vermieter*in hat deshalb nach § 249 BGB den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Die Mieterin kann demnach zum Beispiel die Kosten für den Umzug in die neue Wohnung ersetzt verlangen, genauso die Kosten für den Makler, der die neue Wohnung vermittelt hat. Nach der oben genannten Entscheidung des BGH (Urteile vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18) gilt dies allerdings nicht, wenn die neue Wohnung eine Eigentumswohnung ist. Dafür gehört zum Schadensersatz die Differenzmiete. Ist die neue Wohnung also teurer, muss der Vermieter das zahlen (in einem angemessenen Umfang)! Auch Rechtsanwaltskosten, die im Kündigungsprozess angefallen sind, werden vom Schadensersatzanspruch der Mieterin umfasst.

2021

Strafanzeige wegen ACAB – Dürfen die das?

Was bedeutet die Abkürzung ACAB?

In diesem Text geht es um ein paar Buchstaben, die es schon bis zum Bundesverfassungsgericht geschafft haben – und das mehrfach. ACAB steht für „All cops are basterds“, zu deutsch wörtlich „Alle Polizisten sind Bastarde“. Im übertragenen Sinne wird eine Kritik an der Polizei als Institution der Repression des Staates ausgedrückt. „Die Polizei arbeitet schlecht, weil sie berechtigte Demonstrationen unterdrückt, Mietwohnungen zwangsräumt, immigrierte Menschen schlechter behandelt, etc.“ Die Parole wird gerne von manchen in der linksradikalen Szene oder auch von Angehörigen der Ultras (Fußball) verwendet. Polizist*innen sind jedoch not amused und verstehen die Worte nicht gerade als Einladung zum Fünfuhrtee. Ganz im Gegenteil, sie erstatten Strafanzeige. Die Untergerichte machten mit und so ist schon eine Reihe an Leuten für ACAB zu einer Strafe wegen Beleidigung (§ 185 StGB) verurteilt worden.

 

Das Bundesverfassungsgericht zur Frage der Strafbarkeit von ACAB

Das Bundesverfassungsgericht ist dem jedoch mit den Entscheidungen vom 17. Mai 2016 (Verfahren 1 BvR 257/14 und 1 BvR 2150/14) und vom 16. Januar 2017 (1 BvR 1593/16) entgegengetreten. In seiner Begründung geht das Bundesverfassungsgericht zunächst einmal davon aus, dass eine Beleidigung grundsätzlich nur einen einzelnen Menschen treffen kann, nicht aber Kollektive wie etwa Behörden und Unternehmen. Die Beleidigung eines Kollektivs wird erst dann strafrechtlich relevant, wenn solche Umstände hinzutreten, die sie zu einem Angriff auf die persönliche Ehre der Mitglieder des Kollektivs werden lassen. Nach dem Bundesverfassungsgericht ist hierfür zum Beispiel die „personalisierte Adressierung“ nötig. Gemeint ist damit etwa die Person, die dem Polizisten mit ihrer ACAB-Jacke vor der Nase herumwedelt. Nach meiner Meinung ist dies eine sehr richtige Entscheidung. Je mehr Personen das „beleidigte“ Kollektiv umfasst, desto weniger wiegt die persönliche Betroffenheit des einzelnen Kollektivmitglieds. Großen Kollektiven, deren Mitglieder gerade uniform agieren sollen, werden mit ACAB schließlich nicht individuelle Fehler oder Merkmale der Mitglieder vorgeworfen, sondern ein mangelhafter Zustand des Kollektivs. Kritik an gesellschaftlichen Missständen genießt aber den Schutz der Meinungsfreiheit nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG. Natürlich ist ACAB nicht gerade eine nett formulierte Kritik, vielleicht auch keine intelligente. Aber darum geht es beim Strafrecht nicht. Strafe ist das schärfste Schwert des Staates und muss als letztes Mittel den echten Fällen von Persönlichkeitsverletzungen vorbehalten bleiben (keep on fighting, Renate Künast!).

 

Verwandte Aussprüche

Die Straffreiheit der Parole ACAB gilt übrigens gleichermaßen hinsichtlich ihrer zahlenkodierten Version „1312“. Auch verwandte Sprüche wie zum Beispiel „FCK CPS“ (Fuck cops – Fick die Polizei) sind straffrei (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 26. Februar 2015 - 1 BvR 1036/14). Die Worte „Soldaten sind Mörder“ dürfen ebenfalls verwendet werden (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 10. Oktober 1995 - 1 BvR 1476/91). Es gilt allerdings – wie oben ausgeführt – dass die Straffreiheit nur soweit reicht, als dass solche Bezeichnungen nicht in einen engen personalen Zusammenhang mit einem*einer einzelnen Polizist*in gebracht werden.

2021