Schöner Wohnen mit der Mietpreisbremse

Aktuell beherrscht der Berliner Mietendeckel die Debatte um steigende Mieten und was man dagegen tun kann. Nicht vergessen werden dürfen dabei aber zwei anderen Instrumente, deren sich MieterInnen bei überteuerten Forderungen der VermieterInnen bedienen können. Zum einen gibt es die sogenannte Kappungsgrenze nach § 558 BGB. Danach darf eine Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung verlangt werden. Und die Miete darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden (die sich in Berlin und anderen Großstädten anhand des Mietspiegels bemisst). Die Kappungsgrenze schützt aber nicht vor Wuchermieten bei Neuvermietung. Seit 2015 soll hier das Instrument der Mietpreisbremse eingreifen.

Die Regelungen der Mietpreisbremse kurz erklärt

Die neu eingefügten §§ 556d BGB verbieten es dem Vermieter, bei Neuvermietung eine Miete zu verlangen, die mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Wird dennoch ein Mietvertrag zu überteuerten Konditionen abgeschlossen, können MieterInnen nachträglich die Senkung der Miete verlangen. Das geschieht mittels einer sogenannten Rüge. Führt diese nicht zum gewünschten Erfolg bleibt MieterInnen nur der Weg zum Gericht. Dieser führt aber sehr oft zum Erfolg, denn das Bundesverfassungsgericht hat mittlerweile die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse bestätigt. Zudem sind VermieterInnen nach § 556g Abs. 1a BGB zur Auskunft über die Umstände verpflichtet, die die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse bestimmen. Ich selbst habe bereits einige MandantInnen erfolgreich bei ihrer Klage auf Senkung der Miete unterstützt.

Ausnahmen

Achtung, die Mietpreisbremse gilt nicht oder nur eingeschränkt in folgenden Fällen:

  • Die Miete des Vormieters lag bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete. (Es kann aber Senkung auf das Niveau der Vormiete verlangt werden.)
  • Modernisierung innerhalb der letzten drei Jahre (es darf ein Zuschlag nach § 559 BGB verlangt werden)
  • Erstbezug einer Neubauwohnung oder nach umfassender Modernisierung
  • Die Wohnung liegt nicht in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt i.S.d § 556d Abs. 2 BGB. Lesen Sie hier nach, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse gilt.

 

Die Neuerungen ab 01. Januar 2019 und 01. April 2020

Verlangte der Vermieter bereits vom Vormieter eine überhöhte Miete, muss er nun seit 01. Januar 2019 unaufgefordert und vor Vertragsschluss darüber informieren. Tut er dies nicht, darf er sich nicht auf die beiden, oben erstgenannten Ausnahmeregelungen berufen. Dann gilt also doch wieder: zulässige Miete = ortsübliche Vergleichsmiete + 10 Prozent. Seit 01. April 2020 gilt zudem, dass zu viel bezahlte Miete schon ab dem Zeitpunkt des Einzugs in die neue Wohnung zurückverlangt werden darf. Bisher galt dies erst ab dem Zeitpunkt der Rüge.

Mit einer Klage bares Geld sparen

Die Rechtsunsicherheit rund um den Mietendeckel ist leider noch groß und er erlaubt Mietabsenkungen auch erst ab 23. November 2020. Die Mietpreisbremse ist dagegen schon erprobt. Zögern Sie also nicht mit einer Klage, insbesondere wenn Ihr Vermieter auf Ihre Rüge nicht antwortet oder Ihnen folgende Märchen erzählen möchte: Die Wohnung wurde umfassend renoviert! Die Vormiete lag schon über der ortsüblichen Vergleichsmiete! Die Mietpreisbremse ist verfassungswidrig! Die Rechtsverordnung des Landes Berlin zur Mietpreisbremse ist rechtswidrig! Der Mietspiegel ist nicht anwendbar! Die Einordnung in den Mietspiegel ist falsch! Denn oft ist ein Vorwand der VermieterInnen nur vorgeschoben oder aber im Detail falsch, da etwa die Modernisierung doch nicht so umfassend war oder Streit um die wohnwertbestimmenden Merkmale des Mietspiegels besteht.

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