Kündigung durch den Vermieter – Die häufigsten Gründe

Jährlich werden in Deutschland zwischen 2 und 3 Millionen neue Mietverträge geschlossen, aber auch etliche bestehende Mietverhältnisse durch den Vermieter gekündigt. Es gibt kaum eine schlimmere Nachricht, als die unvorhergesehene Kündigung eines Wohnungsmietvertrages.

Im deutschen Zivilrecht ist zwischen

  • einer ordentlichen Kündigung (§ 573 BGB)
  • einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist (§ 573d BGB) und
  • einer außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 BGB)

zu unterscheiden. Bei Mietverträgen über Wohnraum gelten besondere Vorschriften zum Kündigungsschutz. Deshalb darf der Vermieter nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund vorweist (§ 573 BGB).

Wir stellen Ihnen die häufigsten Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter vor und wie man sich am besten dagegen wehrt.

1.Mietrückstand

Wenn der Mieter die Miete gar nicht oder verspätet zahlt, dann darf der Vermieter kündigen. Allerdings muss sich der Mieter mindestens mit einer Monatsmiete + 1 Cent im Rückstand befinden. Bei dieser Vertragsverletzung kann der Vermieter sogar fristlos kündigen!   

Der Mieter hat jedoch noch die Chance, innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung einer diesbezüglichen Räumungsklage die Mietschulden zu begleichen (§ 569 Abs. 3 BGB). So kann man der Kündigung in manchen Fällen entwischen.

2. Kündigung wegen Eigenbedarfs

Der Vermieter kann nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches ist gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (573 BGB). Die Anforderungen hieran sind zum Glück hoch. Zum Beispiel kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam sein, wenn

  • die Mietparteien schon bei Vertragsschluss vom Eigenbedarf wussten
  • der Wohnraum unangemessen groß ist
  • ein Härtefall beim Mieter vorliegt (hohes Alter, Schwangerschaft, schwere Krankheit usw.)

So etwas muss immer am Einzelfall festgestellt werden und es gibt viele rechtliche Kniffe um zu helfen.

3. Wirtschaftliche Verwertung

Eine Kündigung kann auch damit begründet werden, dass der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und somit erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Keine „angemessene“ wirtschaftliche Verwertung liegt vor, wenn der Vermieter bei anderweitiger Vermietung höhere Mieteinnahmen erzielen würde. Grundsätzlich darf auch niemals aus reinen Spekulationsgründen gekündigt werden.

4. Unerlaubte Untervermietung

Wer seine Wohnung untervermietet ohne den Vermieter zuvor nach Erlaubnis zu fragen, riskiert eine (fristlose) Kündigung! Das ist vor allem zu Zeiten von AirBnB und Co immer häufiger der Fall.

Vorgehen gegen die Kündigung

Eine Kündigung durch den Vermieter ist eine belastende, aber keineswegs hoffnungslose Situation! In vielen Fällen gibt es vielversprechende Möglichkeiten gegen eine Kündigung vorzugehen.

Vermieter sind nicht selten skrupellos und suchen nach Gründen, um die Mieter irgendwie loszuwerden. Allerdings werden dabei nicht selten gesetzliche Formvorschriften, Fristen und der Kündigungsschutz missachtet. Schreiben wie „Sie sind gekündigt, verlassen Sie meine Wohnung!“ sind insbesondere in der Provinz von den Landlords sehr beliebt, aber rechtlich absoluter Unfug.

Bevor Sie sich hier äußern, sollten Sie sich beraten lassen. Es gilt das Gleiche wie bei der Polizei: Schweigen ist Gold. Eine vernünftige Beratung kann hier die Wohnung retten. Selbst, wenn die Kündigung nicht zu verhindern ist, kann z.B. ein Widerspruch helfen, die Zeit zur Wohnungssuche zu verlängern.

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