BGH-Urteil hilft MieterInnen bei Mieterhöhung nach Modernisierung

Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) hilft MieterInnen, die von einer Mieterhöhung nach Modernisierung betroffen sind (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19). Der BGH hat entschieden, dass Kosten für die modernisierende Erneuerung alter, aber noch funktionsfähiger Bauteile nicht auf die MieterInnen umlegbar sind, wenn ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstrichen ist. Zugrunde lag ein Fall, nach dem der Vermieter eines Mietshauses die Haus- und Wohnungstüren, die Treppenhausfenster sowie die Briefkastenanlage ersetzen ließ. Alle diese Teile waren zwar noch voll funktionsfähig, aber bereits 60 Jahre alt. Die Kosten hierfür wollte er im Rahmen einer Mieterhöhung von den MieterInnen wieder haben.

Hintergrund: Modernisierungsmieterhöhung

Grundsätzlich ist eine solche Mieterhöhung nach Modernisierung möglich. Der Gesetzgeber billigt den VermieterInnen zu, nach Investitionen in ein Mietshaus die Miete in einem gewissen Rahmen zu erhöhen. So ist es nach § 559 Abs. 1 BGB zulässig, acht Prozent der Baukosten auf die jährliche Miete aufzuschlagen. Betragen also die Nettokaltmiete 500 Euro monatlich = 6.000 Euro jährlich und die Baukosten 7.500 Euro, darf die Miete auf bis zu 550 Euro monatlich erhöht werden (7.500 Euro * 8% ÷ 12 Monate = 50 Euro).

Doch welche Baumaßnahmen stellen eine Modernisierung dar?

Hierzu ist es notwendig, sich den Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung klar zu machen. Denn die Instandhaltungskosten haben die VermieterInnen alleine zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) – dafür bezahlen die MieterInnen schließlich schon die nicht erhöhte Miete! Instandhaltung im Gegensatz zur Modernisierung meint gewöhnlich, dass ein Bauteil an Funktionsfähigkeit eingebüßt hat. Es muss ein Mangel im Sinne von § 536 BGB vorliegen. Zu nennen sind beispielsweise der kaputte Aufzug, der tropfende Wasserhahn oder die gesplitterte Fensterscheibe. Modernisierung ist eine Baumaßnahme dann, wenn die Bauteile verbessert werden, entweder zum Komfort der MieterInnen oder zum Sparen von Betriebskosten (§ 555b BGB). Wenn Instandhaltung und Modernisierung zusammenfallen (der tropfende Wasserhahn wird durch eine Einhebelmischbatterie ersetzt), können nur anteilig Kosten auf die MieterInnen abgewälzt werden (§ 559 Abs. 2 BGB).

Modernisierung vs. Instandhaltung

Nach diesen Überlegungen ist also Modernisierung per se schon nur möglich, wenn ein noch funktionsfähiges Bauteil ersetzt wird. Findige VermieterInnen könnten nun auf den Gedanken kommen, Bauteile kurz vor dem erwarteten Ende ihrer Lebensdauer auszutauschen. Denn ist die ersetzte, wie im obigen Falle 60 Jahre alte Haustüre gerade noch intakt, können VermieterInnen die Kosten als Modernisierungsmieterhöhung auf die MieterInnen umlegen. Geht die alte, nicht ersetzte Tür hingegen aufgrund ihres Alters ein Jahr später kaputt, sind wir bei Instandhaltung und eine Umlage der Kosten auf die MieterInnen wäre nicht möglich. Die MieterInnen im oben genannten Fall fanden diesen Zustand ungerecht. Denn schließlich ersparte sich der Vermieter so Instandhaltungskosten, die zwar noch nicht im Moment, aber doch sehr wahrscheinlich in Kürze fällig geworden wären. Gegen die Mieterhöhung wehrten sich die MieterInnen gerichtlich – mit Erfolg! Das in der Instanz vor dem BGH ergangene Urteil des Landgerichts Düsseldorf, erkannte übrigens noch zugunsten des Vermieters. Es zeigt sich, dass sich ein langer Atem bei gerichtlichen Auseinandersetzungen mit den VermieterInnen lohnen kann.

 

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