Schönheitsreparaturen und Renovierung: Was bringt das neue BGH-Urteil für MieterInnen?

Schönheitsreparaturen sind ein ewiger Streitpunkt zwischen MieterInnen und VermieterInnen. Sie sind deshalb auch Grund vieler Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH), des obersten deutschen Gerichts im Zivilrecht. Seit den 2000er-Jahren haben die Urteile des BGH den MieterInnen einige Verbesserungen eingebracht. So ist es seit dem nicht mehr grenzenlos möglich, Schönheitsreparaturen per Vertragsklausel auf die MieterInnen abzuwälzen. Doch was gilt aktuell?

Die gesetzliche Grundregel

Nach dem Gesetz gilt grundsätzlich, dass VermieterInnen die Wohnung in dem vertragsgemäßen Zustand erhalten müssen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der vertragsgemäße Zustand ist der, in dem die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben wurde. Wenn also die Wohnung renoviert übergeben wurde und sich der Dekorationszustand über die Jahre durch gewöhnliche Benutzung erkennbar verschlechtert, müssen VermieterInnen auf ihre Kosten renovieren (LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017, Az. 67 S 416/16). Gleiches kann gelten, wenn die Wohnung in (teilweise) unrenoviertem Zustand übergeben wurde und die MieterInnen hierfür einen finanziellen Ausgleich erhalten haben.

Abwälzung der Schönheitsreparaturen per Vertrag

In praktischen allen Mietverträgen werden die Schönheitsreparaturen den MieterInnen auferlegt. Ist das zulässig? Ja, denn das Gesetz sieht an dieser Stelle nicht vor, dass eine zum Nachteil der MieterInnen abweichende Vereinbarung unwirksam ist (an anderer Stelle schon, zum Beispiel beim 

Minderungsrecht, § 536 Abs. 4 BGB). Doch die VermieterInnen müssen dabei einige Grenzen beachten; eine Übersicht gibt es bei der Stiftung Warentest. Seit 2015 gilt, dass eine Klausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und hierfür kein finanzieller Ausgleich erfolgt ist (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Doch heißt das nun gleich, dass deshalb die VermieterInnen in Anspruch genommen werden können, eine bei Einzug unrenovierte Wohnung aufzuhübschen?

BGH: Ja, aber ...

Auch der Dekorationszustand einer Wohnung in bei Einzug unrenoviertem Zustand kann sich noch weiter verschlechtern. Deshalb sind die VermieterInnen auch hier verpflichtet, nach längerer Mietdauer eine Grundrenovierung durchzuführen. Es ergibt sich allerdings das praktische Problem, dass eine Renovierung auf den nicht frisch renovierten Zustand bei Einzug technisch schwierig ist (zuerst weiß streichen, dann wieder leicht gelblich übermalen?). Der BGH sagt deshalb, dass sich die MieterInnen an den Kosten beteiligen müssen – in der Regel hälftig – da sie nach der Renovierung eine schönere Wohnung haben als vertraglich vereinbart (BGH, Urteile vom 8. Juli 2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Lohnt sich das für MieterInnen? Ja, aber wohl nur für diejenigen, die nicht selbst Hand anlegen wollen. Wer eigenhändig renoviert, kommt vermutlich günstiger weg, als wenn er oder sie die Hälfte der Kosten der professionellen Renovierung durch eine von den VermieterInnen beauftragte Handwerkerfirma bezahlt.

Ist das Urteil des BGH aus Sicht der MieterInnen also eine gute Sache? Naja, denn man könnte sich nach dem Gesetz auch gut auf den Standpunkt stellen, dass das Renovieren auf einen vertragsgemäß unrenovierten Zustand kein rechtlich erhebliches sondern ein praktisches Problem ist und deshalb allein zu Lasten der VermieterInnen geht (so auch der Deutsche Mieterbund). Übrigens, wenn die VermieterInnen nicht auf die Forderung der Renovierung reagieren und deshalb in Verzug geraten, können MieterInnen doch selbst renovieren und die Hälfte der Kosten dafür von den VermieterInnen verlangen. Eine weitere Möglichkeit besteht auch darin, den VermieterInnen mit Hinweis auf das neue Urteil des BGH eine eigenständige Renovierung mit Kostenbeteiligung der VermieterInnen anzubieten.

 

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